广告效果图 “美化”环境

      案例：准备购房的刘女士，最近特别关注楼盘广告。前两天她在一家报纸上看到一版彩页楼市广告，颇为心动。浅咖色高耸入云的楼盘大气磅礴，楼盘四周是郁郁葱葱的绿化带， “碧水、青山、蓝天，整个广告要体现该楼盘周边环境是何等的绿色、健康。”刘女士被这样的一幅画卷迷住了。在售楼人员的带领下，想看工地的刘女士从弯弯的土路上步行了十几分钟才到达施工现场。而施工现场令刘女士大失所望，楼盘是广告上的楼盘，但楼盘四周完全待开发：垃圾满地，尘土乱飞，所能看到的绿色是农民的菜地……售楼人员解释说广告上所展示是效果图，未来市政部门会对该地区进行绿化建设。“那得等到哪年？”刘女士问。销售人员称得看政府的规划进程。

      现状分析：

      平面楼盘广告主要由图片构成，很少有楼盘用实景图片。大多数楼盘所使用的图片是把实景与效果合成，再经过设计制作。呈现出的图片多数是看似奢华、气宇不凡的楼群被一片绿树成荫、湖光山色的秀丽风景包围，而其外围环境很可能还是一片荒地，甚至是垃圾场。近两年，全国楼盘都兴起近水热，省城也不例外，但是个别楼盘明明离所谓的湖、河等水系很远，也要在效果图内生拉硬套，而有些楼盘所谓的亲水，挨着的却是泄洪渠、污水渠，或者是小区自建的养鱼池、喷泉。

      还有一些楼盘广告上直接印着还未实现的小区规划效果图，甚至是与该楼盘毫无关系的其它高档小区的效果图及居室装修图，给阅读者留下无尽的想像空间。

      位置示意图 “改善”交通

      案例：已经在省城东山片区某楼盘置业的李先生，对自家房子最不满意的地方就是地理位置。两年前，李先生看了这家楼盘的广告，考虑到价格合理，他没犹豫就交了定金。 “广告上称这楼盘紧挨市区，离着火车站、东客站、高速路都近，到府东街、柳巷的车程仅十几分钟。而实际上，去府东街的路就两条，上班高峰时段路口还常堵车，花一半个小时去府东街是常有的事儿。”

      现状分析：

      在省城，楼盘地段对楼价的影响非常大，类似的项目因所处地理位置不同，价格会相差数千元，甚至一两倍。楼盘位置离市区相对较近的项目，会尽力在广告中体现自身的交通优越性。比如，设法把楼盘同该区域标志性地段或建筑相联系，强调楼盘周围的市政配套。有的楼盘称从某某标志性建筑向西千米即至，这个千米有时说的是直线距离。“紧邻中心市区”、“驱车10分钟即到中心商业区”，类似的广告语常经不住细推敲。部分楼盘在广告散页上印有交通示意图，有的只标主干道，不标小街巷；有的交通示意图比例严重失调，看似离商业政府中心很近，其实不然。

      还有的楼盘把项目方圆五公里之内的市政配套全部宣传为自己的配套，却不管小区业主是否能真的享用。比如，个别建在老城北的楼盘，会把10中、15中、12中、新道街小学、五一路小学、后小河小学等学校全盘纳入该小区的教育配套中，大肆宣传，而实际上，省城重点、生誉好的中小学其招生范围有限，招生片区划分界限非常严格。楼盘离得某学校近，但该楼盘的适龄学生未必属于这所学校的招生范围。

      近两年，太原市政府不断出台部分区域的新城建规划方案，临近这些地区的楼盘把尚在建设甚至是规划中的项目全部写在自家楼盘的广告中，以提升该楼盘升值潜力，而这些项目最终实现的时间、效果如何，在开发商心里也是个未知数。

      个别楼盘把售楼部设在中心市区，并在广告显眼处明示，让消费者误以为项目就在售楼处附近。

      销售价格 “虚”低

      案例：“房价总款15万！”上周，打算结婚置业的小武和女友携着这页广告纸兴冲冲地来到省城市中心一家楼盘急着交钱。可一问，两人都蔫了，原来这个15万元一套的户型是一居室，建筑面积刚过30平方米。 “这哪是买住房，根本是花高价买鸽子窝！”小武的女友直骂房产商是奸商。

      现状分析：

      房价不断上涨，个别楼盘就在价格上大做文章。比如某楼盘，宣称是“最后珍品”，起价3000元/每平方米，其实能容纳几百户的小区仅有一套房子是按这个价格出售，而且这套房子的户型、朝向、楼层是全小区最差的，按正常价格根本卖不出去。有的小区在广告上宣称“豪华官邸总价15万”，而实际上这套总价15万的房子，其户型建筑面积是35平方米，每平方米的售价高达5200多元。有些楼盘强调首付仅需2万元，其实说的是定金，或是业主可以推迟首付时间。

      配套设施 “拔”高

      案例：已在城南片区置业的赵先生，一说起广告也是一肚子火。他说未买楼盘之前，开发商称该小区实现智能保安管理系统，还要针对业主建造一个规模不小的高档会所，里面有游泳场、台球厅，且不对外营业。可已经入住两年了，该小区高档会所还没正式开放，所谓的智能保安管理系统就是一套略高档的小区保安监控系统，在其它小区和写字楼同样见得到。

      现状分析：

      住宅广告中常见“精品”、“豪宅”字样，或者声称“智能化小区，应有尽有，不假外求”，实地看了，方才发现这些豪宅实在平平，所谓智能化也只有红外线监控系统、网络布线到户。有的所谓”智能化写字楼”、“甲级写字楼”根本就没有楼宇、通讯、办公自动化及综合布线系统。

      留意预售证信息

      按照国家相关规定，房产商必须取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证五证才能公开对外发售，而房屋销售许可证是房产商售房需要办理的最后一证，没有这一证明，房产商不能进行销售。但在省城，“公开预定”、“即将开盘”、“内部定购”、“抢先排号”等字眼就不断出现在楼盘广告中，业内人士称，这样表述的楼盘多是没有预售证，其本意无非是想规避政府监管。

      今年上半年，太原市房地产管理局已对没有取得商品房销售许可证就擅自发售的楼盘进行了处理。提醒消费者看到此类广告，更要把握其真实性。另外，资质正规的楼盘会在广告显眼处发布其预售证编号。